熱海で不動産を売却する方法｜査定から売却までの流れと高く売るコツ
目次
1. 熱海の不動産売却市場の現状
熱海の不動産市場は、2020年以降のリモートワーク普及や二拠点生活の増加により、需要が高まっています。特に海が見える物件、温泉付き物件、駅徒歩圏の物件は早期に買い手が見つかる傾向にあります。
売却しやすい物件の特徴
高値で売却できる物件
- 熱海駅・来宮駅徒歩圏内
- 海が見える眺望の良い物件
- 温泉付き（専有温泉・温泉大浴場）
- リフォーム済み、または築浅物件
- 管理状態が良好なマンション
売却に時間がかかる物件
- 駅から遠く、車が必須の物件
- 築古で要リフォーム
- 管理費・修繕積立金が高額
- 修繕積立金が不足している
- 眺望がない、日当たりが悪い
相続物件の売却が増加
近年、親から相続した別荘やリゾートマンションを売却するケースが増えています。「管理費や固定資産税の負担が大きい」「使用する予定がない」「遠方で管理が難しい」といった理由で、早期売却を希望される方が多くなっています。
相続物件の場合、相続登記や遺産分割協議が必要になるため、専門家と連携できる不動産会社を選ぶことが重要です。
2. 売却方法は2種類：仲介と買取
不動産を売却する方法には、「仲介」と「買取」の2種類があります。それぞれメリット・デメリットがあるため、状況に応じて選びましょう。
仲介による売却
メリット
- 市場価格に近い価格で売却できる
- 時間をかけて買い手を探せる
- 複数の購入希望者から選べる
デメリット
- 売却まで3〜6ヶ月程度かかる
- 仲介手数料がかかる（売買代金の3%+6万円+消費税）
- 内覧対応が必要
- 売却できる保証はない
こんな方におすすめ
- できるだけ高く売りたい
- 売却まで時間的余裕がある
- 物件の状態が良好
買取による売却
メリット
- 最短1週間〜1ヶ月で現金化できる
- 仲介手数料が不要
- 内覧対応が不要
- 残置物がそのままでも買取可能
- 確実に売却できる
デメリット
- 売却価格が市場価格の7〜8割程度になる
- 買取できない物件もある
こんな方におすすめ
- 急いで現金化したい
- 相続で使わない物件を早く手放したい
- 残置物の処分が面倒
- 内覧対応が難しい
リースバックという選択肢
売却後も住み続けたい方には「リースバック」という方法もあります。自宅を売却して現金化しつつ、賃貸として住み続けることができます。資金調達と住まいの確保を両立できる方法として、近年注目されています。
3. 不動産売却の流れとスケジュール
①査定依頼（1週間）
まずは不動産会社に査定を依頼します。査定方法には、「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」があります。
簡易査定 物件情報をもとに、過去の取引事例や周辺相場から概算価格を算出します。メールや電話で依頼でき、通常1〜3日で結果が出ます。
訪問査定 実際に物件を訪問し、建物の状態、眺望、日当たり、周辺環境などを確認して、より正確な査定価格を算出します。簡易査定後、本格的に売却を検討する場合に依頼します。
複数社に査定を依頼する 1社だけでなく、3〜5社に査定を依頼することで、適正な相場価格を把握できます。ただし、査定価格が高ければ良いというわけではありません。査定の根拠をしっかり説明してくれる会社を選びましょう。
②媒介契約の締結（1週間）
査定結果を比較検討し、信頼できる不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には3種類あります。
専属専任媒介契約
- 1社のみに依頼
- 自己発見取引（自分で買主を見つける）は不可
- 1週間に1回以上の報告義務
専任媒介契約
- 1社のみに依頼
- 自己発見取引は可能
- 2週間に1回以上の報告義務
一般媒介契約
- 複数社に同時依頼可能
- 報告義務なし
それぞれメリット・デメリットがありますが、専任媒介契約を結ぶことで、不動産会社が積極的に販売活動を行ってくれる傾向があります。
③販売活動（1〜3ヶ月）
不動産会社が以下の方法で買い手を探します。
- 不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME'S、at home等）への掲載
- 自社ホームページでの紹介
- チラシのポスティング
- SNS（Facebook、Instagram）での発信
- 既存顧客への紹介
内覧希望者が現れたら、日程調整をして物件を見学してもらいます。第一印象が重要なので、清掃や整理整頓を行い、良い印象を与えることが大切です。
④購入申込・価格交渉（1〜2週間）
購入希望者が見つかると、購入申込書が提出されます。希望価格、支払い条件、引き渡し時期などが記載されており、これをもとに価格交渉を行います。
値引き交渉されることも多いため、最初から最低売却価格を設定しておき、どこまで譲歩できるかを決めておくことが重要です。
⑤売買契約の締結（1週間）
条件が合意に達したら、売買契約を締結します。契約時には以下の準備が必要です。
売主が用意するもの
- 権利証または登記識別情報
- 実印・印鑑証明書
- 固定資産税納税通知書
- 管理規約・使用細則（マンションの場合）
- 建築確認済証、検査済証（戸建ての場合）
契約時には手付金（通常は売買代金の5〜10%）を受け取ります。
⑥決済・引き渡し（1〜2ヶ月）
買主の住宅ローン審査が完了したら、決済日を決定します。決済当日は、残代金の受領、所有権移転登記、鍵の引き渡しを行います。
決済時の流れ
- 売買代金の残金受領
- 固定資産税・管理費等の清算
- 所有権移転登記の申請
- 鍵の引き渡し
決済は通常、買主が住宅ローンを組む金融機関で行われます。司法書士が立ち会い、登記手続きを行います。
4. 高く売るための7つのコツ
①売却タイミングを見極める
熱海の不動産は、春（3〜5月）と秋（9〜11月）に需要が高まる傾向があります。年度末の転勤シーズンや、行楽シーズン前に別荘を探す方が増えるためです。
また、大規模修繕の直後は物件の状態が良く、買い手が見つかりやすくなります。逆に、大規模修繕の一時金徴収が決まっている場合は、早めに売却した方が有利です。
②適正な売り出し価格を設定する
高すぎる価格設定は、買い手が見つからず、売却期間が長期化します。長期間売れ残ると「売れ残り物件」という印象を与え、さらに売れにくくなる悪循環に陥ります。
査定価格を参考に、相場より少し高めに設定し、値引き交渉の余地を残すのが一般的です。ただし、相場から大きく乖離した価格は避けましょう。
③第一印象を良くする
内覧時の第一印象が、成約率を大きく左右します。以下のポイントを押さえましょう。
清掃・整理整頓
- 玄関、リビング、水回りを重点的に清掃
- 不要な物を片付け、スッキリした印象に
- 窓を磨いて明るい雰囲気を演出
簡易リフォーム
- 壁紙の汚れが目立つ場合は張り替え
- 畳の表替え
- 設備の不具合は修理
ハウスクリーニングを依頼すると、プロの技術で見違えるほどきれいになります。費用は3〜10万円程度ですが、成約率向上につながります。
④シロアリ調査を実施する
戸建て売却時は、シロアリ調査を実施することで、買主に安心感を与えられます。ワンストップ株式会社では、売却物件のシロアリ調査を無料で実施しており、売却後のトラブルを未然に防ぐことができます。
シロアリ被害が発見された場合は、駆除・修繕を行ってから売却する、または価格に反映させて現状渡しにするなど、買主と相談して決めます。
⑤物件の魅力を最大限アピール
物件の強みを明確にし、効果的にアピールしましょう。
アピールポイントの例
- 海が見える眺望
- 温泉付き（専有温泉・温泉大浴場）
- 駅徒歩圏内
- リフォーム済み
- 日当たり良好
- 管理状態が良好
- 共用施設が充実
写真は物件の印象を大きく左右するため、プロのカメラマンに撮影を依頼するのも効果的です。晴れた日に撮影し、明るく魅力的な写真を掲載しましょう。
⑥リフォームの要否を判断する
全面リフォームは高額な費用がかかるため、必ずしも必要ではありません。小規模な修繕や清掃で対応できる場合も多く、リフォーム費用を回収できない可能性もあります。
ワンストップ株式会社では、リフォームもワンストップで対応できるため、「リフォームしてから売るべきか」「現状渡しで売るべきか」を含めて、最適な売却方法をアドバイスいたします。
⑦信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産会社選びが、売却の成否を分けると言っても過言ではありません。以下のポイントで選びましょう。
不動産会社選びのポイント
- 熱海エリアの取引実績が豊富
- 査定の根拠を明確に説明してくれる
- レスポンスが早い
- 売却後のフォローも充実
- 建築・リフォーム・税務など、ワンストップで対応できる
ワンストップ株式会社は、「最初の対応が早く、最後まできめ細かく対応してくれた」という評価をいただいており、相続物件の売却実績も豊富です。
5. 売却時の注意点とトラブル回避策
相続物件の売却手続き
相続した不動産を売却する場合、以下の手続きが必要です。
①遺産分割協議 相続人が複数いる場合、誰が不動産を相続するか、または売却して現金を分割するかを協議します。全員の合意が必要です。
②相続登記 被相続人（故人）から相続人への名義変更を行います。登記には、戸籍謄本、遺産分割協議書、印鑑証明書などが必要です。
③売却活動 相続登記完了後、通常の売却手続きに進みます。
ワンストップ株式会社では、司法書士・税理士と連携しており、相続登記や税金の手続きもワンストップで対応できます。
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）
売却後に、雨漏り、シロアリ被害、設備の故障などが発見された場合、売主が責任を負う可能性があります。これを「契約不適合責任」といいます。
トラブルを防ぐ方法
- 物件の不具合は事前に買主に告知する
- シロアリ調査、インスペクション（建物状況調査）を実施
- 契約書に「現状渡し」「契約不適合責任免責」の特約を設ける
買取の場合は、契約不適合責任が免責されるケースが多く、売却後のトラブルリスクを避けられます。
境界確定の必要性
土地や戸建てを売却する場合、隣地との境界を確定させる必要があります。境界が不明確だと、後々トラブルの原因になります。
境界確定の流れ
- 土地家屋調査士に依頼
- 隣地所有者の立ち会いのもと測量
- 境界標の設置
- 境界確定図の作成
費用は30万円〜80万円程度かかりますが、スムーズな売却のためには必要な手続きです。
6. 売却にかかる費用と税金
売却時の諸費用
不動産売却時には、以下の費用がかかります。
①仲介手数料 売買代金×3%+6万円+消費税
例：売買代金2,000万円の場合 2,000万円×3%+6万円=66万円 消費税込みで72.6万円
②印紙税 売買契約書に貼付する印紙代 売買代金1,000万円〜5,000万円：1万円 売買代金5,000万円〜1億円：3万円
③登記費用 抵当権抹消登記（住宅ローンが残っている場合）：1〜3万円
④その他
- 測量費用（境界確定が必要な場合）：30万円〜80万円
- 建物解体費用（更地渡しの場合）：100万円〜300万円
- ハウスクリーニング費用：3万円〜10万円
- 引っ越し費用
譲渡所得税
不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得の計算式 譲渡所得=売却価格−（取得費+譲渡費用）
税率
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315%
3,000万円特別控除 マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。ただし、別荘は対象外です。
相続税と売却タイミング
相続した不動産を売却する場合、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）までに売却すると、「取得費加算の特例」が利用でき、税負担を軽減できます。
税金の計算は複雑なため、税理士に相談することをおすすめします。ワンストップ株式会社では、税理士と連携しており、税務相談もワンストップで対応可能です。
7. よくある質問（FAQ）
Q1. 相続した別荘、すぐに売却すべきですか？
A. 使用予定がなく、管理費や固定資産税の負担が重い場合は、早めの売却をおすすめします。空き家のまま放置すると、建物が劣化し、資産価値が下がります。また、管理が不十分で「特定空家」に指定されると、固定資産税が最大6倍になるリスクもあります。相続税の申告期限内に売却すると、税制上のメリットもあります。
Q2. 査定価格と売却価格は同じですか？
A. 必ずしも同じではありません。査定価格は「このくらいで売れるだろう」という目安であり、実際の売却価格は市場の反応や価格交渉によって変動します。査定価格より高く売れることもあれば、低くなることもあります。複数社に査定を依頼し、適正な相場を把握することが重要です。
Q3. 住宅ローンが残っていても売却できますか？
A. 可能ですが、売却代金で住宅ローンを完済できることが条件です。完済できない場合（オーバーローン）は、自己資金で補填するか、金融機関と相談して任意売却を行う必要があります。まずは住宅ローンの残高と、物件の査定価格を確認しましょう。
Q4. 仲介と買取、どちらを選ぶべきですか？
A. 「高く売りたい」「時間に余裕がある」場合は仲介、「急いで現金化したい」「内覧対応が難しい」「残置物の処分が面倒」な場合は買取がおすすめです。買取は市場価格の7〜8割程度になりますが、確実に売却でき、仲介手数料も不要です。状況に応じて選びましょう。
Q5. リフォームしてから売却すべきですか？
A. 必ずしも必要ではありません。全面リフォームは高額な費用がかかり、費用を回収できない可能性もあります。清掃や小規模な修繕で対応できる場合も多く、「リフォーム前提で安く購入したい」という買い手もいます。ワンストップ株式会社では、リフォームの要否を含めて最適な売却方法をアドバイスいたします。
Q6. 売却期間はどのくらいかかりますか？
A. 仲介の場合、査定から売却完了まで3〜6ヶ月程度が目安です。人気エリアや条件の良い物件は1〜2ヶ月で売れることもありますが、条件が厳しい物件は半年以上かかる場合もあります。買取の場合は、最短1週間〜1ヶ月で現金化できます。
Q7. 遠方に住んでいても売却できますか？
A. 可能です。査定や契約の打ち合わせはオンラインや郵送でも対応できます。ただし、契約締結と決済時は原則として本人が立ち会う必要があります。どうしても立ち会えない場合は、委任状による代理人対応も可能です。ワンストップ株式会社では、遠方にお住まいの方の売却実績も豊富です。
Q8. 売却活動中も住み続けられますか？
A. 可能です。居住しながら売却活動を行う「居住中売却」は一般的です。内覧時は在宅が必要ですが、日程調整をして対応します。ただし、空室の方が内覧時の印象が良く、成約率が高い傾向があります。引っ越し済みで空室にできる場合は、その方が有利です。
まとめ
熱海の不動産売却は、適切な方法とタイミングで進めることで、満足のいく結果が得られます。仲介と買取の特徴を理解し、状況に応じて選択しましょう。高く売るためには、適正な価格設定、物件の魅力的なアピール、信頼できる不動産会社選びが重要です。
相続物件の売却では、相続登記や税務手続きが必要になるため、司法書士・税理士と連携できる不動産会社を選ぶことで、スムーズに進められます。
ワンストップ株式会社は、不動産業歴21年以上の代表をはじめ、熱海エリアに精通したスタッフが、査定から売却完了まで、きめ細かくサポートいたします。シロアリ調査無料、買取・リースバック対応、リフォーム・税務相談までワンストップで対応可能です。
「最初の対応が早く、最後まできめ細かく対応してくれた」という評価をいただいており、相続物件の売却実績も豊富です。熱海の不動産売却は、地域密着型のワンストップ株式会社にお任せください。
ワンストップ株式会社 会社概要
会社名 ワンストップ株式会社
所在地 〒413-0015 静岡県熱海市中央町2番2号（熱海市役所横）
代表者 永松大知（ながまつひろし）
設立 平成27年2月（2015年）
事業内容
- 不動産仲介・販売
- 建築・新築
- リフォーム
- 貸別荘運営
- 不動産買取システム
対応エリア 熱海市全域、湯河原町、真鶴町、南箱根（函南町）、小田原市
営業時間 9:30〜19:00
定休日 第二火曜日、毎週水曜日
特徴 不動産売買から建築施工までワンストップでご提供。不動産業歴21年以上の代表をはじめ、伊豆エリア出身スタッフがお客様の問題やご要望をワンストップで解決いたします。シロアリ調査無料、司法書士・税理士と連携した相続物件の売却サポート、買取・リースバック対応可能。売却後も定期的に連絡を取り、購入後のトラブルを防ぎます。
お客様の声 「最初の対応が早く、最後まできめ細かくきちんと対応してくれた」（別荘地相続物件売却のお客様）
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